"假按揭"频发风险

　　对比美国较为完善的个人信用制度，中国征信系统建设才刚刚起步。在房地产信贷市场广泛存在的"假按揭"现象，就是中国个人房地产贷款信用缺失的真实写照。"假按揭"就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用，并非法取得银行按揭贷款的行为。

　　产生"假按揭"的原因主要有四个方面：首先，为了获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入。在商业银行的部门设置上，个人住房按揭贷款归口在个人业务部门，属于零售业务范畴，项目开发贷款则由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理，属于公司业务领域。前者具有利率优惠(一般为5%)、贷款期限长(最长达30年)、审批手续简便等特点；后者具有利率高(一般为8%-10%)、贷款期限短(一般为5年)、审批手续复杂等特点。在利益的驱动下，不法开发商会伪造假材料骗取按揭贷款。

　　其次，为了骗取银行的信贷资金，有的甚至卷款潜逃，房产项目就成为"烂尾楼"，这是属于诈骗行为。

　　第三，在楼盘销售不畅时实施"假按揭"。通过伪造身份证及相关资料、或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款。这样做既可以提前收回投资，又制造了楼盘旺销的假象，借以抬高房价。

　　第四，某些银行工作人员出于各种目的，也存在配合开发商搞假按揭的现象，商业银行在一定程度也存在纵容或配合造假的现象。

　　通常"假按揭"存在一定的隐蔽性，往往都是在出现违约或购房人迟迟办理不了"产权证"以后才发现。对于商业银行来说，一旦出现楼市逆转，"假按揭"的风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。从整个社会经济秩序的角度看，"假按揭"扰乱了社会信用体系，还容易制造房地产虚假繁荣的假象，抬高房地产价格，制造房地产泡沫。对于"假按揭"，商业银行实际上是有能力进行事先防范的，审查要严、要细。例如，项目资本金比例是否达到30%？"四证"是否齐全？开发商市场口碑和资质如何？对开发商的材料要辨认真伪、对按揭人的经济能力进行认真审查；项目贷款后要跟踪管理，对失职或故意合谋的银行工作人员要严肃追究行政、经济甚至法律责任。"假按揭"反映了社会征信制度的缺失。客观上，在中国要建立个人征信体系存在很多的实际困难。我们过去没有建立个人历史数据，人口数量特别大，且商业社会人员流动特别多，采集数据相对困难。

　　建立个人征信制度，对于提高中国银行业资产质量的作用非常大。应该说，中国已经在这方面有了良好的起步。1999年3月，中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出建立个人消费信贷信用中介制度和信用制度等建议，后又采取《个人存款实名制规定》，为征信制度的建立提供了前提条件。上海市制订了第一部联合征信管理办法，并于2000年成立了上海资信有限公司。

　　加强征信制度的建设需要各部门积极配合，银行、海关、公安、法院、公共事业部门都要支持征信机构。征信机构要建立自己的数据库，可以是国家的，也可以是企业建立市场意义上的数据库。要建立数据保密的立法，如英国有《数据保护法》、美国有《公平信用保护法》，国际上也有个人数据保护公约，联合国制定了《个人数据自动化档案指导原则》，OECD也制定了《个人数据的隐私保护和跨国界流动的指导原则》等。要规范个人信用中介机构的行为，做到诚实守信，公平公正。个人信用评估要有统一的标准，国家金融标准化委员会要把个人信用评估标准提到议事日程。对于信息的披露、使用范围和使用方式等进行规定。要建立全社会统一的征信体系，目前各商业银行自成系统，今后要有共享的统一信用平台，由使用者按商业原则进行购买。