房地产深度开发风险大

　　对于中国房地产市场现状的评价可谓见人见智，但有一个事实不容否认，那就是连续几年的房地产调控，中国大城市的房价没有回落，反而在2007年迎来了新一轮上涨潮，许多城市房价涨幅超过10%。

　　对此，比较合理的解释是市场需求大于供给，中国的城镇化发展步伐加快加大了对城市住房的需求。

　　具体而言，房价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求增加、外资热钱介入、商业银行追捧房地产，源源不断地供应信贷资金等诸多因素造成的。

　　日本的房地产泡沫破灭，使日本在上个世纪90年代成为"失去的10年"，银行堆积了巨额不良资产。日本债券信用银行、日本长期信用银行因此破产倒闭。1997年的东南亚金融风暴也与房地产泡沫脱不了干系，外资涌入推动了房地产价格暴涨，而外资撤退刺破泡沫，表现在货币形态上就是这些国家的货币大幅贬值。

　　上个世纪80年代，美国储贷协会危机使得2000多家节俭机构倒闭，清算这些机构花了十几年的时间，损失了纳税人2000亿美元税款，相当于美国1933年GDP的40%。这场危机的直接原因是追逐房地产暴利，贷款是借短贷长，节俭机构的住宅抵押贷款集中度在82%以上，加上利率的剧烈波动等因素导致危机的产生。美国次贷危机正使美国商业银行遭受重创，许多知名商业银行和投资银行的首席执行官纷纷下课，银行拨备急增，损失惨重。对于这个近在眼前的教训，如果不提高警惕，中国发生美国式次贷危机的可能性是存在的。

　　为防止房地产市场泡沫的出现，金融机构可以发挥很大的作用。央行于2003年6月5日发布的《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称央行"121号文件")，实际上是对部分商业银行进行警示，因为它们放松信贷条件，潜在金融风险加大。央行曾于2002年11月对各商业银行在2001年7月1日到2002年9月30日间发放的房

　　地产贷款进行了抽查，发现违规贷款2059笔，违规金额达到366.68亿元，分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，问题比较严重。"121文件"强调，要加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向，强调开发商自有资本金占比必须不低于30%；"四证"不全的不允许发放项目贷款；不允许房地产贷款跨地区使用；要严格土地储备贷款的发放；规范建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，首付比例20%、第二套房以上首付比例要提高，在美国次贷危机发生后要求达到40%；强化对个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；加强对个人住房公积金委托贷款的管理。"121文件"给银行、开发商和消费者带来了很大的影响，虽然时间过去5年多，今天看来，这个文件对房地产市场健康发展起到了重要的促进作用，规范了商业银行对房地产贷款的操作。